马来西亚商业租赁的必知事项

马来西亚商业租赁的必知事项

相信不少外地投资者或生意人在马来西亚开展业务时都曾考虑过设立一个营业地点以充当办公室，工厂或商店。其中，由于租赁方式的花费要少于直接买下物业，租赁成为了最为普遍的设立方式。在马来西亚， 物业的租赁由马来西亚国家土地法典1965 【National Land Code 1965】（“该法典”） 管制。因此以下事项必须了解：-

(1) 租赁种类: 在马来西亚，租赁期等于或少于三年属于‘免除注册租赁’【tenancy exempt from registration】;高于三年则称‘长期租赁’【lease】。该法典规定长期租赁必须根据指定方式在土地局注册，注册后租赁将显示在有关物业的地契。效用包括承租人的权益不会受到物业拥有权的随后转让影响。而免除注册租赁无需注册，但可申请备注该免除注册租赁在有关地契，从而得到类似保障。

(2) 土地查册: 承租人应对租赁物业所在的有关土地进行土地查册，以确认出租方拥有该物业的出租权并查明该土地的用途和其它使用条件。土地的用途基本可分为农业，住宅，商业或工业。未经授权的使用有关土地将遭受严重的违规刑罚。

(3) 物业种类: 承租人应查询有关物业是否属于分层地契产业。分层地契产业由特定的法令管制。其中，该法令阐明的新附例对承租人也具有约束力。此举可避免疏忽了必须遵从的有关条例，在不知情的情况下遭受违规刑罚。欲知更多详情，请翻查上两期的文章：【马来西亚分层管理法令2013总览】。

(4) 租赁合同: 在审核租赁合同的过程中，承租人应确保租赁合同清楚阐明租赁物业，租金，租赁期，续约期和续约租金等；避免忽视条款如转租或分租的责任及限制，承租人的责任，合约的终止，毁约责任，物业重新定位等等。由于牵扯范围广阔，一般建议寻求专业人士的协助。

(5) 土地回收: 马来西亚政府有权强制性回收任何私人土地。承租人应查明有关租赁物业是否已被政府公报为有意回收。如已被公报，承租人应考虑放弃租赁该物业，从新商议租金或商讨土地回收后的赔偿事宜。

(6) 租赁保障：租赁转让有关物业的占有权和排他权给承租人。承租人拥有对有关物业不被打扰的享用权并有权排除任何人（包括屋主）进出该物业。除非双方同意，任何未经同意的举动如出租方擅自替换锁头，进出租赁物业，切断水电等将属违约。尽管有关租赁合同已经终止，马来西亚法律规定在租赁终结后如承租人持续占用有关物业，出租方必须经由法律途径来回收该物业。